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 房价持续涨 银行信贷是否是高房价的推手吗?
  国家发改委、国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,结束了自2008年12月以来的连续6个月负增长,环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。这是2009年房屋销售价格连续第四个月出现环比上涨,从3月至6月,环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。
全国各地区房价出现“普涨”格局,差别只是涨幅不同。在经历了量跌价升之后,监测数据显示,10月的住宅市场再度呈现量价齐升的态势。被监测的9城市总成交量环比上升12%,回到今年6、7月份的高位。而成交价格也呈普涨之势,除沪、深两市出现结构性下跌外,其余7城市10月均价涨幅在3%以上。扑朔迷离的房市让银行房地产信贷风险也成为人们关注的焦点 (论坛 新闻)。

  关注点一:银行信贷是否是高房价的推手?

  一方面银行自身已经看到了房地产的高风险;但另一方面房地产信贷快速增长,这本身就是一对矛盾。这一矛盾在经济危机出现后更为突出,原因还是在于中国经济增长对房地产的高度依赖使得即使在高风险区域,相对于其他行业,房地产贷款的风险系数仍然比较低。从这个角度说,银行并不是高房价的推手,而是畸形经济结构中高房价无奈的“替罪羊”。

  今年上半年以来,我国房地产市场的走势出乎所有人的预料。3月份之前还延续着去年年底的疲软态势,而3月份之后则出现了戏剧性的变化。北京、上海、广州、深圳、武汉等一些大中城市的房屋销售面积迅速增长,房价持续上升。与此同时,银行房地产贷款的增长让人们开始质疑:高房价的幕后推手是否是银行?

  有统计表明,上半年我国商业性房地产贷款余额新增8826亿元,同比多增4860亿元;购房贷款新增4793亿元,同比多增2633亿元。在经历了一段价升量跌的徘徊后,10月开始房市再现量价齐升之势。而在银行信贷方面,人行广州分行公布的数据显示,今年三季度,广东房地产开发贷款呈现爆发式增长。三季度后两个月全省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元,占前三季度增加额224亿元的79%。几乎同步的房价上涨与银行房地产贷款增长让人们绝对有理由质疑银行信贷推高了房价。

  从房地产信贷增长与房价增长的节奏上看,银行信贷的确难辞“高房价推手”之责。而从银行的内在动因中,这一说法又显牵强。民生银行发布的《中国地产金融蓝皮书》认为,当前中国房地产企业面临很高的动态风险,利润率越高的企业财务风险就越大。报告显示,即使是在2009年上半年的楼市阳春中,仍有22%的地产上市公司(16家)短期风险头寸为负,面临资金缺口。截至2009年6月30日,用国际通用的重要风险度量指标——平均净借贷资本比来考量地产上市公司的财务安全底线,有65%的地产上市公司突破了下边界,47%突破了上边界,其中34%的公司实际净借贷资本比比财务安全底线上边界还高出20%。

  一方面银行自身已经看到了房地产的高风险;但另一方面房地产信贷快速增长,这本身就是一对矛盾。这一矛盾在经济危机出现后更为突出,原因还是在于中国经济增长对房地产的高度依赖使得即使在高风险区域,相对于其他行业,房地产贷款的风险系数仍然比较低。从这个角度说,银行并不是高房价的推手,而是畸形经济结构中高房价无奈的“替罪羊”。

  关注点二:高房价下的房地产信贷是否安全?

  从房地产贷款在信贷总额的占比看,可统计银行房地产开发和房地产按揭贷款在贷款总额中的占比大约都在25%以下。同时,因为房地产的变现能力强,这些资产即使都成为不良资产,银行也可以快速处理回收资金。因此,从各项指标上看,房地产贷款目前还是安全的。即使出现风险,也不足以影响到银行业的整体安全性。

  日前在出席“中欧陆家嘴金融家沙龙”的上海银监局局长阎庆民表示,银行的信贷有四个方面问题值得高度关注,特别是金融危机以后信用风险的形成。这四个方面主要是政府各类融资平台、贷款的高集中度、房地产贷款占比以及个人住房贷款占比。四大风险中,房地产贷款占到了两个。那么高房价下银行的信贷资产是否安全成为了人们关注的另一个焦点。

  根据记者对2009年上市银行半年报的统计,在可统计上市银行中,今年上半年房地产开发贷款和房地产按揭贷款都有不同程度的增长,但房地产开发贷款在贷款总额中的占比和按揭贷款在零售贷款中的占比却都出现了不同程度的下降。这一方面是因为上半年贷款规模的放松使各银行贷款总额增大;另一方面也是因为银行对房地产贷款采取了审慎的态度。

  从房地产开发贷款和房地产按揭不良率的情况看,除一家银行的房地产按揭贷款“有所上升”外,其他银行的不良率均较2008年下降。这种现象一方面是因为今年上半年房地产行业的转暖使房地产贷款质量有所好转;另一方面也是因为国家所采取的宏观调控政策使得经济危机并没有对人们的生活产生过大的影响,因此没有出现过多的房地产按揭风险。

  从房地产贷款在信贷总额的占比看,可统计银行房地产开发和房地产按揭贷款在贷款总额中的占比大约都在25%以下。按照这样的比例,即使所有房地产开发和按揭贷款都发生危机,也不过接近中国银行业不良率的最高值,并不足以影响银行的生存。同时,因为房地产的变现能力强,这些资产即使都成为不良资产,银行也可以快速处理回收资金。因此,从各项指标上看,房地产贷款目前还是安全的。即使出现风险,也不足以影响到银行业的整体安全性。

  关注点三:抑制高房贷是否能降低房价?

  房地产企业融资多元化以及各类资金介入房地产行业,不仅间接助长了房地产信贷资金的增长,削弱了银行信贷对房地产价格的影响。这就使得银行对房地产行业的信贷资金成为了影响房价的“声音”之一,而不是惟一的“声音”。

  无论从国际还是国内的经验看,对于房地产贷款的抑制肯定能对房价的上涨产生巨大影响。这是市场对房地产信贷政策异常敏感的原因。

  然而一个新的现象是,房地产行业正在努力降低对银行贷款的依赖性,降低银行贷款比重。上海银监局局长阎庆民透露,上海今年1~8月份,通过企业债、中期票据、短期融资券等各种非信贷渠道获得的资金为1234亿元,比去年同期增加了1.45倍,其中有700亿元~800亿元是通过市场方式获得的资金。这意味着上海非信贷渠道获得的资金已占整体资金比例的近四分之一,就单个区域而言,这一比例是很高的,一般地区90%以上资金来源还是靠银行信贷完成。从房地产行业,截至前三季度,两市共有40家涉及房地产业务的公司提出了再融资方案,合计金额近700亿元。此外,香港市场融资也成为房地产企业关注的重点,交易所市场的公司债正在成为房地产企业融资的另一个渠道。“去年我们还禁止买房地产企业发行的公司债,今年开始这一禁忌已经被打开了。”有基金公司人员这样说。多元化的融资模式和渠道让房地产信贷对房价的影响开始削弱。

  在房地产企业多元化融资的同时,一些大资金对房地产市场的开放也在削弱银行信贷对房地产行业的影响。新保险法对保险资金运用范围的拓宽,让保险公司可以正大光明地投资房地产市场。市场人士普遍预计,保险资金投资房地产的规模将在2000亿元左右。与此同时,大型央企进入房地产行业也成为推高房价的一大因素。数据显示,今年第二季度主业非房地产央企的直接利润中有28%来自于楼市。经营状况好的房企,能达到央企当季总利润的35%甚至更多。

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