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 买二手房你被房东涨多少? 即使打官司也不好解决
  房东涨价毁约

  即使打官司也不好解决

  房东涨价,恐怕是时下杭城最草根最热门的话题之一,记者在杭报论坛、19楼论坛等本土论坛的房产板块做了个帖子搜索实验,相隔不到两个小时,平均每个论坛的相关帖子就多了6页。

  “购买二手房经历中的带血教训”、“极品房东的手段,刚需买房者的噩梦”、“房价普涨房主频频毁约,面对跳价该如何应对”……听听这些帖子的题目,就知道了这些有关房东违约的帖子有多热:签了合同,还违约不卖,更大声说,去告好了。
发帖的人普遍感叹——遇到这样的人,实在是拖不起,郁闷之极。

  记者看了一下这些帖子,这些房东,不要说你缴了意向金签了意向协议,他们根本不当回事,连签正式二手房转让合同、并且还付了首付款的都想赖,原因只有一个,涨价的收入远比毁约的损失要多,而且,即使你不怕麻烦打了官司,事情也不是那么好解决的。

  有这样一个帖子,发帖者买了三塘一套房子,售价92万,房子是两位老人的,和买方及中介谈交易的是他们的儿子,5月底签了正式的二手房转让合同,买方按时在6月1日支付了首付,申请了贷款。不料,6月初,户主的儿子打电话过来说两个老的觉得房子卖便宜了,原来挂牌是98万的,要求加价。中介也是多次联系,两边沟通,建议买方加钱,由于谈不拢,所以一直无法过户。

  这个买方还算强硬的,不怕麻烦选择了起诉,结果,当庭来的房主是两个坐着轮椅的老人,身体状况很差,根本无法开庭。此事就这么一直耗下来了。

  其实,这个事情

  当初20元就可以搞定的

  本报推出市一医院的停车窍门、看有线电视的“移动”机顶盒等报道后,接到了很多读者的来电,表示愿意把自己生活中积累的独门秘诀奉献给大家,一起来分享。其中,杭州市吴山律师事务所的龚俊峰、杭州市房产交易产权登记管理中心行政执法处余翔处长就表示,像这种买卖二手房怕房东涨价毁约、买一手房怕开发商“一房二卖”等情况的,到平海路房产登记管理中心花20元做个预告登记就行了。

  龚俊峰律师说,这个至少99%以上的杭州人都闻所未闻的预告登记,起源于07年生效的物权法。

  《中华人民共和国物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记制度可很好地避免房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。当事人在购买房屋时,为保证将来能够拥有这套房子的物权,可以到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记,这样在登记机关就留下购买人的相关资料,而卖家在未经购买人同意的情况下,将不能再把该房卖给第三人。

  而去年7月1日实施的建设部168号令第四节,则把预告登记的实施细则和具体手续都一一明确。

  但令人遗憾的是,余翔处长说,从去年7月1日至今年9月30日的一年零两个月的时间里,杭州没有接到一例花20元来做预告登记的。

  20元能够搞定房东的根本原因

  杭州市吴山律师事务所的龚俊峰说,虽然他们律师事务所里还从来没有接到“预告登记”的案子和咨询,但他认为这个东西能够从根本上搞定房东。

  “从法律的角度上来说,如果购房者打官司的话,还是胜算百分百的,比如,你可以定金付得多些,在合同上写明,要求房东多赔你违约金,比如10万、20万、100万地赔;另外像你说到的那种乱涨价的房东,拖到后来还是要法律说了算的,最后你也可以要求法院强制执行……”

  不过,你有没有想过一个问题,那就是你申请仲裁也好,去找法院也好,总有个滞后性。而且为了让房子卖个高价,房东总会找很多理由,钻很多空子,什么我是签了字同意卖的,可老婆不同意卖的,夫妻共同财产不是我说了算的……什么花头经都有。这里拖着不办产权转移,那里抬高价格到每个中介都挂,等你缓过神来,他房子说不定老早高价卖掉了。

  有没有人能限制他卖,有,房产交易所啊,你去办个预告登记,他卖给其他人要去房产交易所办手续啊。那里就会对他说,对不起,你的房子卖不来的,只能卖给登记者。

  你在源头上管牢了房东,你怕什么啊,他卖得再高,(房产)过不了户,谁会买啊?

  至于20元为啥能够搞定中介的原因,记者咨询了理想家园房产中介的李经理,她的话更直接:

  “中介靠什么活啊?中介费啊!为什么房东跳价(指卖高价)中介欢迎,因为中介费也水涨船高啊。不过,现在把房子独家委托给一家中介卖的很少,都是在几家大的中介都挂的,跳价也往往意味着跳单(就是中介费被别家中介赚去了),你去搞个预告登记,至少能留住这套房子的中介费,虽然赚得少了点,但总比一分不赚白忙一场好。

  办预告登记要房东拿三证一起去的?怕他不去?不会的,至少他在签这单合同的时候是同意卖的,无非是他过几天看人家的房子又涨价了,才不想卖的,你就不能在他签合同的时候就拖他去办吗?办好后他就不能反悔了。而且按照中介惯例,不要说签正式合同了,只要签了意向书,付了定金给房东,道儿很老的中介就把房东的三证收走了,你还会怕办不来吗?

  为啥一年多没人来办预告登记

  为啥全杭州一年多没人来办预告登记?杭州市房产交易产权登记管理中心行政执法处余翔处长表示,除了实在没几个人知道这条规定外,跟他们房产交易产权登记管理中心的高效率有关系。建设部这条规定是针对全国而言的,从全国的范围来看,二手房签了正式合同后,原则上30天内完成过户都是符合规定的。那么,买家花20元钱办个预告登记是必要的,谁知道这后面20多天房东会不会变卦呢?而在我们这里,两小时就能完成过户。那些肯陪你来我们中心的房东,都可以花两小时直接过户给你了,没必要再去搞个什么预告登记。

  没人来预告登记不见得不必要,对于那些你认为有可能变卦的房东,你合同签好后来办一下是必要的。还有很重要的一点,这个预告登记制度不只是针对二手房的,买一手房也一样,可以防止开发商一房二卖,现在杭州的一手房都要网上备案的,比如100套房子,我们网上备案时发现有101套,那就是其中有一套肯定是一房二卖了,我们就可以及时阻止。但万一开发商跟你签的是纸上合同,没有给你网上备案呢?你还是来办一下预告登记,他就不能把你的房子卖给人家了。
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